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惠州:小区调整物业收费 要“双过半”业主同意

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  小区物业费定价放开后,主管部门并非“撒手不管”,物业企业也不能随意涨价。南方日报记者 王昌辉 摄

  10月1日起,惠州将在全市试点放开除保障性住房以外的小区物业收费,从目前的政府指导价改为实行市场调价。这也意味着,小区物业费限价将正式“松绑”,由市场来决定价格走向。

  惠州市发改局联合市房管局制定的《惠州市关于放开非保障性住房物业服务费试点工作方案》(以下简称《方案》)前不久已获得省政府批准,并于22日正式印发,下月开始实施,试行一年。其中明确,将放开全市(含县、区)保障性住房以外的物业服务收费,实行市场调节价。经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费则继续按现行政策,实行政府指导价管理。

  面对“价格放开”,不少受访业主担心物业费上涨。不过,市发改局表示,此举是为了使市场在资源配置中起决定性作用,加快完善主要由市场决定价格的机制。放开定价并不等于主管部门放任不管,相反将会建立事中事后监管制度,保护物业服务企业和业主的合法权益。

  新建小区参照附近同类物业标准收费

  根据该《方案》,新建住宅物业服务收费的定价,由开发商参照同类物业服务收费标准,结合开发项目品质,按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。市发改局相关负责人介绍说,目前惠州在新建住宅物业服务收费其实已按照该方案操作。

  按要求,开发商在售房前要严格按照商品房销售明码标价的有关规定做好价格公示,对业主入住前和入住后收取的各项物业服务收费项目及标准,必须在销售前公示和告知,并在物业服务合同予以约定。入住后的小区,物业服务企业必须在小区显著位置或收费地点将物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、价格举报电话12358等内容采取公示栏、公示牌等方式进行公示。

  该《方案》明确,物业服务企业或业主需调整市场调节价物业服务收费标准的,应依据《物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等法律和行政法规的规定进行,已成立业主委员会的小区服务收费标准的调整,按业主大会确定的议事规则,在乡镇人民政府(街道办事处)和居(村)委会的监督下调整物业服务收费标准。

  据介绍,价格放开之前,物业收费实行政府指导价,有最高限价,即不得超过这个价格。价格放开之后,由业委会与物管公司协商价格,价格可能超过之前的限价,也可能低于之前的价格。

  业内人士表示,物业服务收费标准放开后,惠州的物业管理服务收费将由市场来决定,尚不明确届时各个小区物业收费标准是上涨还是下降。“每个小区的实际情况不一样,并不是说哪个小区物业服务费高,物业公司就盈利越多,哪个小区物业服务费低,物业公司就盈利少或者亏损。小区有没有电梯,有几个出入口,原有机房等设施设备运行状况怎么样,公共收益部分能弥补多少,这些情况都要考虑进去。”

  无业委会小区调价要经7个步骤

  数据显示,截至去年末,惠州全市有856个物业管理项目(小区)中只有126个小区成立了业委会,组建率仅为14.7%。这也意味着,惠州大多数小区还没有业委会。那么,对于这类小区,如果物业费要调价该如何操作呢?

  市发改局表示,因故未能设立业主大会和业主委员会的,物业服务企业或业主需调整物业服务收费标准时,应当由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下组织实施,并要履行7个程序。

  首先要由物业服务企业或者业主书面向居委会提出调价事宜;接着,物业服务企业接受第三方对小区物业服务经营情况的专项审计;其次,要制定调价方案;然后,要公布调价方案、理由和第三方专项审计报告,公示时间不少于30天;再者,公示结束后,书面征求或业主现场表决以及其他方式收集全体业主意见;另外,要公示征求意见结果,公示内容包括收集到的业主意见情况,并在公开场合公布,公示时间不少于30天;最后,公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。

  该《方案》指出,放开业主大会成立之前的老旧小区和房改房物业服务(含自有车位、车库物业服务)收费,实行市场调节价。根据国家和省的相关规定,确定物业服务企业调整收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数(即“双过半”)的业主同意。

  串通涨价、价格欺诈将被查处

  小区物业费定价放开后,主管部门并不是就“撒手不管”,物业企业也并非就可以随意涨价。市发改局表示,将加强事中事后的监管,加强价格行为监管,依法加强对商品房销售、物业服务市场价格行为的监管,加强对销售商品房、提供物业服务明码标价的监督与检查;对串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为以及不实行明码标价的,依据《价格法》等法律、法规予以查处。

  据介绍,相关部门还将加强对物业服务企业的价格与质量诚信体系建设,不断完善物业服务企业的价格信用制度,指导物业管理协会加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,加强对违反法律法规和行业规范行为的监督检查,促进行业的健康发展。

  同时,房管部门也将加强对物业服务企业行为的监督管理,组织和指导行业协会拟定全市物业行业的服务标准,加强对物业管理人员培训工作的指导。

  此外,还将探索建立业主与物业服务企业协商议事的信息化平台。鼓励物业服务企业运用物业服务信息化管理系统,利用信息化手段,建立公开透明的物业管理机制,搭起物业管理企业与业主之间和谐沟通的桥梁,使业主更清楚物业管理的基本情况、收费标准和相关政策法规,减少业主和物业服务企业的纠纷,提高管理能力和服务水平,规范企业的管理行为,建立和谐社区。

  南方日报记者 周欢